Loyers encadrés, expulsions conditionnées, 700 000 rénovations par an

Le lien entre les trois composantes et l'objectif de référence du domaine est plus direct qu'il n'y paraît. L'article L300-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'État garantit le droit à un logement décent et indépendant à toute personne qui n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. Les trois verbes du texte, accéder, se maintenir, et le qualificatif décent, correspondent terme à terme aux trois composantes de la mesure.

La rénovation thermique en particulier ne relève pas seulement de la politique climatique : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme non décents au sens de la loi du 6 juillet 1989 et ne peuvent plus être mis en location, l'interdiction s'étendant aux logements F en 2028 puis E en 2034. Rénover sert donc directement le critère légal de décence. Sur l'efficacité de l'encadrement, une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme portant sur 2019-2025 conclut que les loyers parisiens sont inférieurs d'environ 5 % à leur niveau théorique sans encadrement, soit environ 81 euros par mois, l'effet atteignant environ 12,4 % pour les surfaces inférieures à 18 mètres carrés, et que le dispositif n'a pas fait baisser durablement le nombre de logements disponibles à la location sur la période.

Le point faible est ailleurs : selon le baromètre 2026 de la CLCV, portant sur 1 800 annonces relevées entre septembre 2025 et mai 2026, 64 % des annonces respectent les plafonds à Paris et en Seine-Saint-Denis, un taux stable depuis 2024, qui tombe à 56 % en Seine-Saint-Denis et à 14 % pour les logements de 14 mètres carrés ou moins. Les loyers non conformes dépassent en moyenne de 155 euros par mois le plafond autorisé, le complément de loyer étant le principal outil de contournement. Sur la rénovation, l'écart entre l'objectif et la réalité est considérable.

Environ 470 000 logements ont été rénovés en 2023 selon le ministère de la Transition écologique, mais ce total agrège des rénovations par geste et des rénovations d'ampleur. Le nombre de rénovations d'ampleur est de l'ordre de 120 000 par an, ce qui, rapporté à un stock d'environ 3,5 millions de passoires thermiques, représenterait environ 29 ans au rythme actuel. La dynamique se dégrade : au premier semestre 2026, les demandes de rénovation globale via MaPrimeRénov' ont chuté d'environ 75 %, passant d'environ 7 500 à 10 000 dossiers mensuels à environ 2 500, à la suite de coupes budgétaires et de modifications répétées des conditions d'éligibilité.

Le secteur du bâtiment, composé à 94 % d'entreprises artisanales, fait face à un manque documenté de professionnels qualifiés en rénovation thermique. Sur les expulsions, la capacité de relogement est le point aveugle : plus de 2,6 millions de ménages sont en attente d'un logement social, avec un taux de rotation historiquement bas.

L'encadrement des loyers est pratiqué sous des formes variées en Europe, notamment en Allemagne et aux Pays-Bas. La littérature économique internationale sur les contrôles de loyers est abondante et majoritairement critique sur les effets de long terme, notamment la réduction de l'offre et la dégradation de l'entretien du parc. Ces travaux portent toutefois le plus souvent sur des dispositifs de blocage plus stricts que l'encadrement français, qui plafonne par référence aux prix du marché local plutôt qu'en gelant les loyers.

Cette différence de nature limite la transposabilité directe des conclusions internationales, et l'étude parisienne disponible ne retrouve pas l'effet de contraction de l'offre sur la période observée. Aucune comparaison internationale exploitable n'a été identifiée sur une obligation générale de relogement préalable à l'expulsion.